NIERUCHOMOŚCI
W obszarze prawa nieruchomości nasze doświadczenie obejmuje następujący zakres usług:
| 1. | Nabycie własności z wykorzystaniem klasycznych umów, czyli sprzedaży, zamiany, darowizny. |
| 2. | Nabycie w drodze spadku. |
| 3. | Istnieją sytuacje, w których jedna ze stron może wymusić na drugiej przeniesienie własności całości lub części nieruchomości. Chodzi o tzw. stosunki sąsiedzkie. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze (czyli ten, kto włada gruntem jak właściciel i ma do tego uzasadnione podstawy), który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. I z drugiej strony: właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. |
| 4. | Użytkowanie wieczyste – umowę w drodze przetargowej lub bezprzetargowej zawiera się w formie aktu notarialnego z jednostką samorządu terytorialnego. Procedurę przewiduje Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Kwestią najistotniejszą dla użytkownika jest wysokość opłaty rocznej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Właściwy organ może wypowiedzieć w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej (i z drugiej strony: użytkownik wieczysty może żądać dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji). W razie wypowiedzenia przez właściciela nieruchomości (czyli najczęściej jednostkę samorządu) dotychczasowej opłaty użytkownik wieczysty może natomiast, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu. Od decyzji Kolegium przysługuje sprzeciw, będący równocześnie żądaniem przekazania sprawy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Uwaga: Termin na złożenie sprzeciwu to 14 dni! |
| 5. | Decyzje administracyjne dotyczące nieruchomości: a) Wywłaszczenie – możliwe tylko na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem; „odebranie” własności winno być poprzedzone rokowaniami zwłaszcza w zakresie wysokości wynagrodzenia, przy czym, jak wskazuje praktyka, sposób przeprowadzenia rokowań polega nieraz na wysłaniu maila z sekretariatu urzędu miasta z propozycją kwoty. Procedura jest bardzo sformalizowana – w końcu chodzi o ochronę konstytucyjnej wartości, jaka jest własność. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje szereg wymogów odnośnie treści wniosku, oszacowania wartości nieruchomości, wpisów w księgach wieczystych, terminów, procedur informacyjnych, odwołań. Co ciekawe – po dokonaniu wywłaszczenia zaniechanie wykorzystania nieruchomości na cel publiczny przewidziany pierwotnie uprawnia do żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. b) Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości – Starosta w drodze decyzji może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. c) Zatwierdzenie planu podziału – jeżeli działka w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod drogę publiczną, zaś właściciel tej działki składa wniosek do właściwego organu o podział nieruchomości, działka wydzielona pod drogę przechodzi z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa czy Skarbu Państwa – za odpowiednim wynagrodzeniem. Jak czytamy w orzecznictwie – ta procedura nie stanowi wywłaszczenia, jednak wykazuje pewne podobieństwa. Przede wszystkim w kwestii słusznego odszkodowania, którego wysokość także ma być ustalona w pierwszej kolejności w drodze rokowań, a dopiero w drugiej poprzez decyzję. |
| 6. | Zasiedzenie własności – korzystanie z nieruchomości w charakterze właściciela przez co najmniej 20 lat w tzw. dobrej wierze lub przez 30 lat w tzw. złej wierze uprawnia do żądania stwierdzenia nabycia własności. |
| 7. | Zasiedzenie służebności – jeśli długotrwałe (20 lub 30 lat) używanie nieruchomości polega na korzystaniu z widocznego i trwałego urządzenia, korzystający może domagać się stwierdzenia nabycia służebności gruntowej, w tym służebności przesyłu. „Widoczność” owego trwałego urządzenia oznacza, że może być widoczne co najmniej na wyrysie z mapy ewidencyjnej. |
| 8. |
Najem i dzierżawa – klasyczna metoda zawarcia takiej umowy następuje poprzez złożenie oświadczeń woli dwóch stron. Prawo nie narzuca formy tej umowy, czyli powstanie stosunku prawnego jest możliwe na piśmie, ustnie lub w sposób dorozumiany. Oprócz powyższego sposobem nabycia najmu lub dzierżawy jest nabycie rzeczy najętej czy dzierżawionej w czasie trwania najmu. Wówczas nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Ponadto mamy szczególny przypadek opisany w art. 691 Kodeksu cywilnego. Mianowicie w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Względem powyższego przepisu należy stosować metodę interpretacji rodem ze starożytnego Rzymu: lege non distinguente nec nostrum distinguere (czego ustawa nie rozróżnia, my też nie rozróżniajmy). Warto więc zauważyć, że przepis nie rozróżnia sytuacji, gdzie osobą pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą był małżonek czy konkubent. Co więcej – przepis nie rozróżnia ani płci osoby zamieszkującej z najemcą i pozostającej z nim we wspólnym pożyciu, jak też nie limituje ilości tych osób zamieszkujących z najemcą w tym samym czasie w jednym lokalu. Kwestią mogącą rodzić nieporozumienia, jest wypowiedzenie najmu. Niezależnie od rodzaju umowy i czasu, na który została zawarta, zawsze należy przewidzieć w umowie termin wypowiedzenia. Szczególnie istotne jest to umowie zawartej na czas określony. Konieczne jest tam także wyszczególnienie wypadków (okoliczności) uzasadniających wypowiedzenie. W przeciwnym razie może powstać sytuacja, gdzie umowy wypowiedzieć nie sposób inaczej niż za porozumieniem stron. |
| 9. | Dzierżawa gruntów rolnych – oprócz przedmiotu, charakteryzuje się terminem wypowiedzenia. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. |
|
Z tematyką nieruchomości wiążą się ściśle księgi wieczyste. Prowadzimy sprawy |
|
|
Postępowania sądowe dotyczące nieruchomości. Jak wynika z praktyki, przygotowanie |
Zapytaj prawnika..
Nie tylko w dbałości o zdrowie właściwa jest zasada, iż lepiej zapobiegać niż leczyć. Przed podjęciem decyzji, której skutki mogą dotyczyć Państwa majątku, warto skonsultować się ze specjalistą. Dotyczy to podpisywania umów czy składania wniosków o wydanie decyzji administracyjnych. Korzystnie jest ...
Zanim podpiszesz umowę
Już starożytni Rzymianie twierdzili: pacta sunt servanda - czyli umów należy dotrzymywać. Jeśli bank, deweloper, korporacja energetyczna czy wydawnictwo przedstawiają Państwu wzór umowy i twierdzą, że nie należy tam niczego zmieniać, trzeba do tego podchodzić ostrożnie. Bo bank na pewno umowy dotrzyma.